주 문 : 지역주택조합 탈퇴 분담금 반환 방어 및 추가분담금 납부의무 인정
- 원고(반소피고)들의 본소 주위적 청구(지역주택조합 탈퇴 분담금 반환 즉시 청구)를 기각한다.
- 피고(반소원고)는,
- 가. 원고 김OO과 피고 사이에 체결된 아파트공급계약에 따라 원고 김OO을 대체하는 신규조합원이 피고와 조합가입계약을 체결한 시점에 납부되어야 할 돈을 완납하거나, 원고 김OO을 대체하는 일반분양자가 피고와 분양계약을 체결한 시점에 납부되어야 할 돈을 완납한 때로부터 60일 이내에, 원고 김OO에게 13,097,000원(청구취지 93,000,000원),
- 나. 원고 김OO과 피고 사이에 체결된 아파트공급계약에 따라 원고 김OO을 대체하는 신규조합원이 피고와 조합가입계약을 체결한 시점에 납부되어야 할 돈을 완납하거나, 원고 김OO을 대체하는 일반분양자가 피고와 분양계약을 체결한 시점에 납부되어야 할 돈을 완납한 때로부터 60일 이내에, 원고 김OO에게 10,421,000원(청구취지 88,000,000원)과
- 위 각 돈에 대하여 위 도과일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
- 피고에게,
- 가. 원고 김OO은 43,878,882원(청구취지 43,878,882원)과 이에 대하여 2000. 0. 0.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하고,
- 나. 원고 김OO은 51,744,512원(청구취지 55,513,345원)과 이에 대하여 2000. 0. 0.부터 2000. 0. 0.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
- 원고들의 나머지 본소 예비적 청구 및 피고의 원고 김OO에 대한 나머지 반소 청구를 각 기각한다.
이 유
1. 본소에 대한 판단 : 지역주택조합 탈퇴 분담금 반환
가. 지역주택조합 탈퇴 분담금 반환 채권의 발생
원고 김OO이 피고에게 납부한 분담금이 130,000,000원, 원고 김OO이 납부한 분담금이 125,000,000원인 사실은 앞서 본 것과 같다.
따라서 피고는 “원고들을 대체하는 신규조합원 또는 일반분양자가 그 조합가입계약 또는 일반분양계약을 체결한 시점에 납부되어야 할 금액을 완납한 때로부터 60일 이내에” 원고 김OO이 납부한 분담금 130,000,000원, 원고 김OO이 납부한 분담금 125,000,000원 중 계약금 등을 제외한 나머지 돈을 반환할 의무가 있다.
나. 반환의 범위
1) 당사자들의 주장 요지
원고들은 분담금 반환의 범위와 관련하여, 이 사건 가입계약에 따른 계약금 37,000,000원만 공제되어야 한다는 취지로 주장한다.
이에 대해 피고는, 원고들이 납부한 분담금에서 이 사건 변경계약에 따른 계약금이 공제되어야 하고, 업무대행비도 공제되어야 한다고 주장한다. 또한 피고는 “조합의 총 사업비를 395명의 조합원으로 나누어 조합원 1인의 분담금보다 제명된 조합원이 납입한 분담금이 더 적을 시에는 그 차액부분을 납입”하도록 하는 안건을 결의하였으므로, 원고들은 총 사업비 중 공동부담금 부분을 조합원 수로 나눈 금액이 공제되어야 한다고 주장한다.
아래에서는 당사자들이 공제 여부를 다투는 계약금, 업무대행비, 공동부담금에 대해 차례로 본다.
2) 판단
가) 계약금
(1)
이 사건 가입계약 제21조 제3항은 “본 계약서에 표기되지 않은 내용에 대해서는 조합규약 등에 따르기로 한다.”라고 규정하고 있다. 조합규약 제12조 제4항은 “조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 그를 대체하는 신규 조합원 또는 일반분양자가 해당 시점에 납부되어야 할 금액을 완납할 경우에 한하여, 그가 납부한 분담금 중 계약금을 공제한 잔액을 완납일로부터 60일 이내에 반환한다.”라고 규정하고 있었다.
이 사건 변경계약에서는 원고들의 구체적인 분담금액 및 계약금 액수를 재산정하여 명시하는 한편, 제3조 제1항에서는 “제2조 제1항 및 제2항에 해당하는 사유(원고들이 관련법규 및 조합규약에 따라 조합원 자격을 상실할 경우도 포함)가 있는 때 즉시 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있고, 이때 원고들은 조합원 자격이 일괄 상실되며 원고들은 조합원 분담금 총액의 15%를 위약금으로 부담하여야 하며, 업무대행비는 피고에게 전액 귀속된다.”라고 규정하였다. 이 사건 변경계약의 분양대금은 그 실질이 조합원 분담금이고 이 사건 변경 가입계약 제12조에서도 이를 ‘조합원 분담금’으로 명시하고 있으므로, 제3조 제1항에서 위약금으로 정한 ‘조합원 분담금 총액의 15%’는 이 사건 변경계약에 따른 계약금(15%)을 의미하는 것으로 이해할 수 있다.
이러한 피고의 조합규약과 이 사건 변경계약 규정의 내용들을 유기적, 합리적으로 해석해본다. 이 사건 변경계약 제3조 제1항에서 계약의 해지 또는 조합원 자격 상실에 따른 위약금을 계약금 상당액으로 정한 데는 피고의 조합규약 제12조 제4항에서 ‘조합원 자격을 상실한 조합원들에게 반환해야 하는 분담금에서 계약금을 공제하고 나머지 돈을 반환한다.’라고 규정한 부분도 상당 부분 반영된 것으로 볼 수 있다. 그렇다면 피고는 본래 피고의 조합규약에서 예정하고 있던 내용에 따라 원고들에게 반환할 조합원 분담금에서 이 사건 변경계약에 따른 계약금(원고 김OO 103,903,000원, 원고 김OO 101,579,000원)을 공제할 수 있다.
(2)
원고들은 이 사건 변경계약에 따른 계약금이 아닌 이 사건 가입계약에 따른 계약금만 공제되어야 한다고 주장한다.
그러나 여러 개의 계약서에 따른 법률관계 등이 명확히 정해져 있지 않다면 각각의 계약서에 정해져 있는 내용 중 서로 양립할 수 없는 부분에 관해서는 원칙적으로 나중에 작성된 계약서에서 정한 대로 계약 내용이 변경되었다고 해석하는 것이 합리적이다(대법원 2020. 12. 30. 선고 2017다17603 판결 참조). 이 사건 변경계약 제8조 제3항도 이 사건 변경계약의 효력이 가입계약보다 우선한다는 취지로 규정하고 있다.
(2)-1
나아가 지역주택조합은 특정 지역에 거주하는 다수의 주민이 주거를 마련하기 위하여 설립한 단체로서 지역주택조합이 시행하는 주택건설사업은 조합원 분담금을 주된 재원으로 진행된다는 특수성을 가지고 있다. 그에 따라 조합원들은 일반적인 주택 분양계약과 달리 단순한 매수인의 지위에 있는 것이 아니라 공동으로 주택건설사업을 시행하는 단체의 구성원이 되므로, 조합원 분담금은 일반적인 분양계약에서 확정적으로 정해지는 매매대금과는 성질상 차이가 있다. 또한 그 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들이 많고, 사업이 종료되기까지 상당한 시간이 소요되어 최초 사업계획이 변경될 가능성도 매우 높으며, 그에 따라 조합원 분담금도 상당히 변동될 가능성이 크다. 실제 이 사건 가입계약에는 분양대금과 계약금의 구체적인 금액이 명시되어 있지 않고(최초 계약금 명목으로 3,700만 원을 지급한 것일 뿐이다), 심지어 이 사건 변경계약 제8조 제2항에서도 추가 분담금이 발생할 가능성을 고지하고 있다.
이러한 지역주택조합에서의 조합원 분담금의 특수성과 변동 가능성을 고려하더라도, 피고는 나중에 체결된 이 사건 변경계약을 통해 원고들을 비롯한 조합원들과 사이에, 조합원 분담금의 규모를 재산정하고 계약금의 비율 및 그에 따른 위약금 액수도 정산한 것으로 보아야 한다.
(3)
원고들은 피고의 조합원 지위를 상실한 것이므로 피고의 주장과 같이 이 사건 변경계약의 해지를 전체로 위약금을 산정하는 것은 부당하다는 취지로도 주장한다.
주택법 제11조, 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호, 제2항 및 피고의 조합규약 제8조, 제12조 제2항, 제4항 등에 의하면, 피고의 조합원이 입주 가능일 도래 전에 세대주 자격을 상실함으로 인해 조합원 자격을 자동으로 상실한 경우, 이 사건 변경계약 제2조 제1항 제6호 규정은, 해당 사유 발생 시 피고의 계약 해제 없이도 원고들의 조합원 자격은 당연히 상실되고 이때 피고는 원고들에게 그 자격상실을 확인하는 의미에서 해지 통지를 하는 것으로 이해할 여지가 있으므로, 원고들의 조합원 지위 상실에 따른 위약금을 곧장 이 사건 가입계약이 해지된 것과 마찬가지 방식으로 산정할 수는 없다.
그러나 이 사건에서 피고가 원고들에게 반환할 조합원 분담금에서 이 사건 변경계약에 따른 계약금 상당액을 공제하는 근거는 앞서 본 것과 같이 피고의 조합규약에서 ‘조합원 자격을 상실할 경우 조합원들에게 반환해야 할 분담금에서 계약금을 공제한다’는 취지로 규정하고 있기 때문이다. 따라서 이 사건 변경계약에 따른 계약금 상당액은 이 사건 가입계약이 해지되어서가 아니라 원고들이 조합원 자격을 상실하였기 때문에 이를 전체로 공제하는 것이고, 다만 이 사건 변경계약의 위약금 관련 규정이 적용된 부분은 피고의 조합규약 등에서 공제하는 계약금의 구체적인 액수까지 명시하고 있지 않아 이를 보완한 것에 불과하다.
나) 업무대행비
업무대행비의 공제 여부에 관하여 보건대, 이 사건 가입계약 제12조 제5항은 “탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 업무대행비는 반환하지 않는다.”라고 하여, 처음부터 업무대행비는 반환하지 않는 것으로 예정하고 있었다.
피고의 조합규약 제12조 제4항은 업무대행비의 공제 여부에 대해서는 명시적으로 규정하고 있지 않다. 한편 조합규약 제7조에서는 분담금과 업무용역비를 구분하고 있고, 여기서 업무용역비는 업무대행비를 지칭하는 것으로도 보이는데, 이는 위 제12조 제4항에서 열거한 공제 항목인 ‘각종 용역비’에 해당할 여지가 상당하다.
또한 이 사건 가입계약 제21조 제3항은 “본 계약서에 표기되지 않은 내용에 대해서는 조합규약 등에 따르기로 한다.”라고 하여 조합규약에서 규정하지 않은 내용을 보완할 수 있도록 규정하고 있으므로, 그 보완적 효력에 의하더라도 업무대행비는 반환하지 않고 공제할 수 있다고 보아야 한다.
이후 이 사건 변경계약 제3조 제1항에서도 위와 마찬가지로 “조합원 자격이 일괄 상실된 경우 원고는 조합원 분담금 총액의 15%를 위약금으로 부담하여야 하고, 업무대행비는 피고에게 전액 귀속된다.”라고 재차 규정하였다. 따라서 원고들이 각 납부한 업무대행비는 공제된다고 봄이 상당하다.
다) 피고의 총 사업비 중 공동부담금
피고는, 2022. 12. 18. 개최된 임시총회에서 ‘제명된 조합원은 총 사업비를 395명의 조합원으로 나누어 그 금액보다 제명된 조합원이 납입한 분담금이 더 적을 때는 그 차액을 납입하여야 한다’는 취지의 결의를 하였으므로, 원고들은 그 결의에 따라 위 차액 상당의 분담금을 납부하여야 한다고 주장한다.
그러나 위 결의는 그 문언 자체로 피고의 조합원 중 2022. 12. 10.까지 분담금을 미납함에 따라 제명된 조합원에게 적용되는 내용임이 명백한데, 원고들은 분담금을 미납하여 피고에 의해 제명된 것이 아니라 세대주 변경으로 인해 피고의 조합원 자격을 상실한 것이므로 그 결의에 따라 추가 분담금을 부담한다고 할 수 없다.
한편 피고는 이 사건 변경계약 제3조 제2항에 따라 위와 같이 계산된 1인당 공동부담금 118,286,040원을 공제할 수 있다는 취지로도 주장한다. 그러나 지역주택조합의 사업비는 조합원의 분담금으로 충당되고 조합원이 그 지위를 상실하면 그 분담금 중 일부 비율을 공제한 나머지를 반환받게 된다. 피고도 조합규약과 변경계약에서 조합원 지위를 상실한 경우 반환할 조합원 분담금에서 총 분담금의 15%에 해당하는 돈을 공제하도록 하고 있는데, 그 외에 제각 다른 사업비 명목으로 무분별하게 반환할 분담금에서 해당 비용 전액을 추가 공제하는 것은 부당하다. 그럼에도 피고의 조합규약이나 가입계약에서 추가 공제하도록 하고 있는 이른바 ‘공동분담금’의 범위에 대해서는 이를 엄격하게 제한하여 해석할 필요가 있다.
이 사건 가입계약 제12조 제5항에는 공제할 항목으로 ‘공동부담금’이라는 표현이 사용되었으나, 이는 이후 피고의 조합규약 제12조 제4항과 이 사건 변경계약 제3조 제2항에서 ‘조합 운영비, 각종 용역비, 인허가서 부과되는 각종 부담금, 제세공과금, 기발생 연체료, 대출원리금, 대출이자, 신탁등기(변경)비를 포함한 각종 수수료 등 명목으로 조합원이 조합에 납입하는 금액’으로 그 내용이 구체화되었다.나아가 명목상 위 항목에 해당하는 비용이더라도 조합원 각자에게 별도로 징구할 필요성이 추단되는 경우에 한하여 공제가 인정되어야 할 것으로 보인다(연체료, 대출원리금, 대출이자, 신탁등기비 등 수수료는 조합원의 개별적으로 부담해야 할 성격의 비용이다).
그런데 피고가 제출한 자산실사보고서의 기재만으로는 피고가 주장하는 1인당 공동부담금이 실제 사업비를 기초로 산출된 금액인지도 확인할 수 없을 뿐 아니라, 조합원 각자에게 분담금과 분리하여 그 비용을 따로 징구할 필요성이 있어 별도의 공제 대상이 된다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
3) 소결론
피고가 원고들에게 반환할 돈은, 원고 김OO은 납부한 분담금 130,000,000원에서 이 사건 변경 가입계약에 따른 계약금 103,903,000원, 업무대행비 13,000,000원을 공제한 13,097,000원이 되고, 원고 김OO은 납부한 분담금 125,000,000원에서 계약금 101,579,000원, 업무대행비 13,000,000원을 공제한 10,421,000원이 된다.
2. 반소에 대한 판단
가. 청구원인에 대한 판단
1) 추가 분담금
지역주택조합 가입계약 체결 당시에는 조합원 자격 요건을 충족하였으나 주택조합설립인가신청일 이후 조합원의 지위를 상실한 자는 그 지위를 상실한 이후부터는 그 후 이행기가 도래하는 부담금을 납부할 의무를 면하지만, 그 전에 발생하여 이행기가 도래한 부담금은 이를 납부할 의무가 있다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999, 282008 판결 참조).
피고가 2000. 0. 0. 개최된 임시총회에서 원고들을 비롯한 84타입 조합원들을 대상으로 “1억 1,500만 원 납부 조합원은 중도금 자납 금액 중 1,500만 원을, 1억 2,500만 원 납부 조합원은 500만 원을 분담금으로 납입” 하도록 결의한 사실, 2000. 0. 0. 개최된 임시총회에서 조합원들에게 “2000. 0. 0.까지 총 분양금의 5%를 선납하도록 하고, 원고들을 비롯한 84타입 조합원들을 대상으로 ‘2000. 0. 00.’까지 분담금 600만 원을 납입하도록 결의한 사실은 앞서 본 것과 같다. 또한 원고들이 조합원 자격을 상실한 2000. 0.경까지 피고에게 위 분담금 납부 결의에 따른 분담금 중 아래 내역을 각 납부하지 않은 사실은 당사자들 사이에 별다른 다툼이 없다.
2) 추가 분담금에 대한 연체료
이 사건가입계약 제8조 제1항은 “분담금을 연체할 경우 연체일수에 대해 연 17%의 연체료를 부담키로 한다.”라고 규정하고 있고, 이 사건 변경계약 제5조 제1항도 “계약금, 중도금, 잔금의 납부를 약정납부일보다 지연, 경과하여 납부할 경우 그 경과일수에 연 17%의 연체료를 부담키로 한다.”라고 규정하고 있다.
따라서 원고들은 피고에게 미납한 추가 분담금에 대하여 각 납부기한 다음 날부터 2000. 0. 0.까지 약정이율인 연 17%의 비율로 계산한 아래와 같은 연체료를 지급할 의무가 있다.
나. 원고들의 주장에 대한 판단
원고들은, 피고가 원고들로부터 위 추가 분담금을 지급받더라도 원고들에게 다시 그 돈을 반환하여야 하므로, 그 지급을 청구할 수 없다는 취지로 주장한다.
그러나 피고의 조합규약 제12조 제4항에 의하면 피고가 원고들이 납부한 분담금 중 계약금 등을 제외한 나머지 돈을 반환하여야 하는 시기는 “원고들을 대체하는 신규 조합원 또는 일반분양자가 그 조합가입계약 또는 일반분양계약을 체결한 시점에 납부되어야 할 금액을 완납한 때로부터 60일 이내”이고, 아직 그 분확정기일은 도래하지 않았다. 수동채권의 이행기가 도래한 상태에서 이행기가 도래하지 아니한 채권을 자동채권으로 상계는 허용되지 않고
(민법 제492조, 대법원 2012. 2. 16. 선고 2011다45521 판결 등), 기한의 이익은 채무자를 위하여 존재하는 것으로 추정된다(민법 제153조 제1항). 원고들에게 분담금을 반환하여야 하는 채무자인 피고가 기한의 이익을 상실하였다거나 이를 포기하였다고 볼 만한 사정이 없는 이상, 원고들이 이행기가 도래하지 아니한 분담금 반환 채권을 들어 이행기가 도래한 피고의 추가 분담금 채권에 대항할 수는 없다.
나아가 지역주택조합은 조합원들이 납부하는 분담금 등을 주된 재원으로 사업을 진행할 수밖에 없다. 따라서 조합원 자격을 상실한 조합원이 납부한 분담금을 제한 없이 회수하거나 납입의무가 있는 분담금을 향후 반환받을 돈이라고 이유로 지급하지 않게 되면, 조합의 입장에서는 자금 부족으로 사업 진행에 상당한 차질이 발생하게 된다. 이는 전체 조합원의 손해로 귀결될 수밖에 없어 조합원이 그 지위를 상실한 경우에도 여전히 이미 발생한 분담금을 납입하고 분담금의 회수는 제한될 필요성이 있다. 따라서 이러한 점에서도 원고들의 위 주장은 이유 없다.
3. 결론
그렇다면, 원고들의 본소 주위적 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 본소 예비적 청구는 위 인정범위 내에서 각 이유 있어 이를 인용한다(지역주택조합 탈퇴 분담금 반환 인정). 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각한다. 피고의 원고 김OO에 대한 반소 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 원고 김OO에 대한 반소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용한다. 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
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